深圳投资客狂欢 商办市场寻“灰色空间”

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原标题:深圳投资嘉年华商务办公市场寻找“灰色空间”:在深圳“网上中心市场”中州湾购买一套商务公寓后,宋先生(化名)又在嘉信现代购买了两套48平方米的复式商务办公公寓进行投资。

与中州湾的商务公寓不同,嘉信现代购买的48平方米复式公寓是“办公室”。该项目的内部销售人员表示,商品房不限于买卖,具有很高的灵活性,因此成为当前投资者的首选产品。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》年8月18日,深圳迎来了建设中国特色社会主义示范区的重大积极事件。

首先反映在房地产市场上。8月底,田健天骄南苑住宅项目开业,开业当天劣化率达50%。此外,截至9月底,中州湾同期开业的312套公寓已备案,成交金额11.41亿元,居全市公寓总成交金额首位。

在持续有利的条件下,今年3、4月春节过后,仍在观望的投资者又开始蠢蠢欲动。然而,严格的控制政策,如购买限制和销售限制,已经吓阻了许多投资者。与住宅市场相比,“五年限制”和“无限制”的商住公寓市场明显高于住宅市场。

记者发现,另一种“类似住宅”的产品套商业公寓正在升温。

升温,交易差异化

得益于“中国特色社会主义第一示范区”等优惠政策,深圳新住宅市场在8月底经历了一波高峰,开发商推向市场的热情持续高涨。

自8月底以来,深圳开发商一直在积极推动这一报价,发货量一直在增加。深圳中原研究的数据显示,游客指数自8月底以来大幅上升,9月份保持在55.29至60之间,与去年同期相比处于高位。

深圳中原研究所的数据显示,9月份有16个新的住宅项目开工。其中,住宅项目9个,公寓项目2个,办公产品项目5个。

从交易数据来看,交易量有明显的上升趋势。9月份,新房市场在网上共签约5421套商品房,比上个月增长25.0%。

然而,记者梳理发现,在新房市场中,住宅和商业公寓以及商业产品的成交量特别不同。

在住宅市场,九月份深圳有八个新住宅项目获准预售,成交额约为二千七百四十八个单位,较上月下跌百分之九点五五。总营业额为26.91万平方米,比上个月下降6.28%。然而,公寓市场的表现尤其引人注目,在线签约数据显示,9月份共有2202套商务公寓售出,比上个月增长103.32%。交易面积10.89万平方米,比上个月增长80.66%。

事实上,自2018年“731”政策出台以来,深圳新住宅市场保持了相对稳定的趋势,而不限于购买的公寓产品销量也逐渐增加。然而,商业公寓的五年销售规则也让许多投资者望而却步。

在这种背景下,投资属性强的办公产品受到许多投资者的青睐。数据显示,9月份批准了5个办公项目,供应面积为13.75万平方米,比上个月增加了2.8倍。网签数据显示,深圳9月份一手办公面积为25800平方米,比上个月增长7.49%。二手办公面积15400平方米,比上个月增长118.9%。

"目前,所有投资者都选择商业产品,因为对购买、销售或贷款没有限制,投资回报率也相对较高。"一名房地产销售人员告诉记者。

“写字楼”受到投资者的青睐。

除了嘉信现代,记者最近还走访了深圳的几个房地产项目,房地产中的许多“写字楼”都被打包成公寓出售。

据了解,田玉娥阳光城(又称“深南阳光大厦”)将于2018年开业销售,主要销售商务公寓和办公产品。深圳房地产信息平台数据显示,该项目有89套商务公寓,其中25套已经售出。213套办公产品,只有14套售出。

龙华区的一个项目也出售办公空间。记者发现,该项目近期出售了一栋180~275平方米的大型公寓,房子的性质也是写字楼,此外,此前一直出售的c栋主要是70平方米的公寓,高4.5米。

本项目销售人员说房子可以精装交付,但装修需要额外8万元。

商业市场人气的上升除了有利的政策外,还与深圳严格的监管政策密切相关。

2018年7月31日,深圳发行《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”)。《通知》规定,"个人、企业、机构或社会组织等法人购买的新商品房,自取得房地产权利登记证之日起5年内不得转让"。商业产品不限于购买和销售。无限购买和灵活转让的特点符合投资者在深圳购房和投资的需求。

一位业内人士告诉记者,深圳的一些项目投资者约占80%。

此外,高租金也使得商品房市场持续上涨。

"之前,客户委托我们租了一套70平方米的复式商品房,租金高达15000元/月."中介吴杰(化名)告诉记者。

福田区上梅林的租金水平较高。嘉信现代的销售人员告诉记者,周围一些公寓的租金已经达到200元/平方米。壳牌的住房来源数据显示,项目对面的理想住宅是一套70平方米的两室公寓,租金为15000元/月。

李鱼枷,深圳房地产研究中心的高级研究员,说深圳办公产品供应的增加是由于市场对投资的需求。“深圳现在很难修改规划,比如换工作生存,换企业生存。政府对住宅用地的控制非常严格。对于旺盛的市场需求,开发商只能想办法发挥边际作用。”

我能用它生活吗?

2018年,深圳发布《深圳市城市规划标准与准则(2018年局部修订稿)》,明确规定“办公”建筑是“各类企业、事业单位和组织从事办公及相关业务活动的建筑”。然而,记者走访发现,许多开发商已经将住宅功能赋予了具有“办公”产权的产品。

在嘉信现代,记者看到4.5m高的办公产品设计成室内有煤气的复式精装修。从各个方面来看,它主要承担居住功能。此外,本项目办公楼大多为48~70平方米的复式公寓。

深圳2017年发布的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》(以下简称“《通知》”)规定“商业和办公建筑不得采用住宅公寓设计;厕所、茶水间、阳台(包括阳台)和各种类型的管井、烟道、空气井等。应集中设置”。此外,《通知》还规定,同一建筑(区块)同一楼层内建筑面积不超过150平方米的单一办公楼建筑面积总和不得超过该楼层建筑面积的50%。

深南阳光大厦的销售人员告诉记者,政府已经明确表示办公产品不能用木板封起来,也就是说,他们不能承担生活功能。但是,当记者说目前资金不足时,销售人员还建议记者购买该项目的商业产品,以供过渡使用。

事实上,记者走访发现,深圳的许多项目都设计成双精装出售。

中国城市经济专家委员会副主任、综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松表示,实际上并没有明确规定办公产品不能用于住宅,开发商也在发挥着边际作用。在严格的政策规定下,消费者购买办公空间可能存在潜在风险,但并不排除当市场容量较大时,政府会根据市场情况调整相关政策。

深圳为处理上述情况开创了先例。2018年,平山一个项目的房屋交付后不久,突然收到平山规划和土地监督局的通知信,称住宅区业主非法建造房屋,不得不拆除非法部分。

据了解,当时有35~65平方米楼高为4.5米的空置房被出售,业主在收到房屋后将其设计成复式房屋,受到监管部门的处罚。记者发现,业主非法建造的房屋的产权是“办公室”。

除了非法登机,一些开发商甚至翻新了20多年前开发的商店,并将它们打包成公寓出售。

此前,据深圳电视台金融频道《1919创财经》报道,龙岗大芬着名的城市国际广场涉嫌改变房屋用途和非法出售公寓。据报道,着名的城市国际广场项目是一个已经存在了20多年的老住宅区。该项目的三楼和四楼用于“办公室工作”,“新房”销售最近已经启动。

该项目随后由相关部门进行了整改。

8月底,记者打电话给销售部咨询。该项目的销售人员告诉记者,该项目尚未开放购买,无法看到房子。最近,记者发现该建筑有重新开放的迹象,并前往销售办公室询问。

售楼处的工作人员告诉记者,10月7日下午3点以后,这栋楼的销售就停止了,不可能看到房子。

一位知情的中介告诉记者,由于无法出具房产证,该房产被停止出售。至于不能取得房产证的原因,开发商非法分割了商铺。原来的商店被分成两套,然后打包成公寓出售,也就是说,两套房子只有一个房地产证。

记者在项目展览中心的平面布置图中看到,几乎所有的“公寓”都被以前的商店分成两套出售。

针对这个问题,记者给深圳市住房和建设局发了一封信。截至发表之时,尚未收到任何答复。

(责任编辑:DF120)

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